L’AGENCE Interior Design accompagne les investisseurs qui achètent un immeuble de rapport à Cannes pour le rénover entièrement et le mettre en location : audit du bien, conception de chaque lot, plans électriques et techniques réalisés en interne, chantier piloté jusqu’au dernier appartement livré. Un seul interlocuteur du premier relevé à la mise en location.
Pourquoi la qualité de la rénovation fixe-t-elle le niveau de loyer ?
Un immeuble de rapport se rentabilise à la ligne de loyer. Sur le marché locatif cannois, animé une bonne partie de l’année par les congrès et par l’activité de la Croisette, les biens finis, fournis et léchés se positionnent sur le haut de la fourchette de loyers. C’est un constat de marché, pas une garantie de rendement : le résultat dépend aussi de l’emplacement, de la gestion et de la période.
La conséquence est contre-intuitive pour qui raisonne en coût de revient : la rénovation n’est pas seulement une dépense à comprimer, c’est aussi ce qui détermine le positionnement locatif de chaque lot. Un lot rénové à l’économie se compare à tous les autres ; un lot monté en gamme se compare à beaucoup moins de biens. Nous concevons pour viser ce positionnement, nous ne garantissons pas un niveau de loyer.
Notre travail consiste à monter l’immeuble en gamme lot par lot : plans repensés pour l’usage locatif, matériaux qui encaissent la rotation, finitions qui justifient le loyer visé, mobilier sur mesure là où il valorise une surface contrainte.
Notre référence : un immeuble entier à Paris
Le cabinet a conduit la rénovation intérieure d’un immeuble complet à Paris, sur un programme de douze appartements destinés à la location de courte durée.
Le parti pris est celui qui compte le plus dans ce type d’opération : chaque appartement a été traité différemment. Pas de plan-type dupliqué, pas de palette unique déclinée à l’identique. Douze projets distincts dans un même immeuble, au même niveau de finition.
Ce chantier a forgé une conviction que nous appliquons désormais systématiquement : la standardisation fait perdre de l’argent. Deux appartements identiques dans un même immeuble se concurrencent entre eux sur les plateformes de location et sur le marché locatif classique. Douze appartements différenciés couvrent douze segments de demande, et l’un d’eux trouve toujours preneur.
L’immeuble de rapport et le marché de l’hospitality
Un immeuble entièrement rénové et destiné à l’accueil de courte durée relève de ce que le secteur appelle l’hospitality : cet ensemble d’activités qui va de l’hôtellerie traditionnelle aux résidences gérées, en passant par les immeubles d’appartements exploités comme une offre d’hébergement à part entière.
Cette clientèle ne cherche plus l’hôtel. Elle cherche un lieu, avec un caractère, une cuisine, un salon, une décoration qui tient. C’est exactement le point de rencontre entre le métier d’architecte d’intérieur et la logique d’investissement : ce qui fait la valeur d’usage pour l’occupant fait le rendement pour le propriétaire.
À Cannes, la saisonnalité des congrès accentue encore l’effet. La demande est portée par une clientèle professionnelle, dont les séjours sont pris en charge par les entreprises, qui porte son regard sur la qualité du bien plus que sur son prix.
Comment travaillons-nous avec un investisseur ?
Le déroulé suit notre méthode en trois phases, appliquée à l’échelle de l’immeuble plutôt qu’à celle d’un logement.
Audit du bien d’abord : état réel de la structure et des réseaux, lecture du potentiel de chaque lot, repérage de ce qui devra passer par une étude structurelle. Conception ensuite, esthétique et technique, avec un chiffrage poste par poste et lot par lot, ce qui permet d’arbitrer le niveau de gamme appartement par appartement. Chantier enfin, coordonné avec réunions hebdomadaires et phasage étudié pour ne pas immobiliser l’immeuble entier au même moment.
L’investisseur arbitre sur des chiffres, budget par lot, planning, niveau de finition, pas sur des intentions. Les plans électriques et techniques sont produits en interne, un ingénieur béton intervient uniquement sur les questions structurelles, et le cabinet est assuré en responsabilité décennale et en responsabilité civile professionnelle.
Le bâti cannois et ses pièges
À Cannes, les immeubles de rapport sont majoritairement des immeubles bourgeois du centre et de petites copropriétés anciennes. Les pièges sont connus et ils se ressemblent : structures fatiguées, planchers bois à reprendre, réseaux électriques et sanitaires à refaire en totalité, colonnes techniques communes, cages d’escalier étroites qui compliquent l’approvisionnement, et règlements de copropriété quand l’immeuble n’est pas détenu en totalité.
Aucun de ces points n’est bloquant. Tous sont chers quand on les découvre après l’acte d’achat. C’est la raison pour laquelle nous recommandons une visite avant l’offre.
Questions fréquentes
Intervenez-vous avant l’achat de l’immeuble ?
Oui, et c’est le meilleur moment. Une visite avec le cabinet avant l’offre permet d’estimer l’ampleur réelle des travaux, de repérer les postes lourds et d’éviter d’acheter un budget caché. Cela change souvent le prix qu’on est prêt à mettre.
Pouvez-vous rénover un immeuble occupé ?
Cela dépend de la configuration et du phasage possible lot par lot. La question se tranche à l’audit initial, avec un planning adapté aux libérations successives.
Faut-il traiter les parties communes ?
Oui, et c’est souvent le poste le plus rentable de l’opération. Le hall, la cage d’escalier et les paliers sont la première chose que voit un candidat locataire, avant même d’entrer dans le lot. Un immeuble aux communs négligés plafonne les loyers de tous ses appartements.
Faites-vous ce travail pour un seul appartement locatif ?
Oui, la même logique s’applique à l’échelle d’un lot. Pour un bien destiné à la location saisonnière ou de courte durée, voyez également notre page consacrée à la résidence secondaire clés en main.
Comment éviter que les lots se concurrencent entre eux ?
En les différenciant réellement : plans distincts, palettes distinctes, agencements distincts. C’est ce que nous avons appliqué sur l’immeuble parisien, où chaque appartement a reçu son propre projet. Deux lots identiques au même prix dans le même immeuble se font baisser le loyer mutuellement.
