À Mandelieu-la-Napoule, la hauteur à laquelle on pose un tableau électrique n’est pas une question de confort : c’est une prescription du plan de prévention du risque inondation. L’AGENCE Interior Design conduit ici des rénovations globales, des aménagements, des agencements sur mesure et des décorations, depuis son cabinet cannois situé à une dizaine de kilomètres, en intégrant ces contraintes au plan plutôt qu’au constat de fin de chantier.
Le PPRI, la contrainte que personne ne lit avant de signer un devis
La commune dispose d’un plan de prévention du risque inondation qui lui est propre, approuvé par arrêté préfectoral du 15 octobre 2021. Il a remplacé sur le territoire communal celui de 2003, devenu insuffisant : les inondations du 3 octobre 2015 avaient dépassé la crue de référence retenue à l’époque. Il couvre l’ensemble du territoire et porte sur la Siagne et ses affluents, sur le réseau de drainage de la basse vallée, ainsi que sur le Riou de l’Argentière et ses vallons.
Ce qui intéresse un projet de rénovation, c’est le titre consacré aux constructions existantes. Le règlement y rend obligatoires des prescriptions hiérarchisées, dans la limite de 10 % de la valeur vénale du bien et dans un délai de cinq ans à compter de l’approbation du plan, sauf impossibilité technique attestée par un homme de l’art. Autrement dit : ce ne sont pas des recommandations, et le plafond de 10 % ne dispense pas de faire, il borne la dépense.
Trois de ces prescriptions tombent directement dans notre périmètre de conception. Les équipements électriques et les matériels sensibles à l’eau, tableau électrique, centrale de ventilation, climatisation, doivent être surélevés de vingt centimètres au-dessus de la cote de référence : sur un plan d’appartement, cela déplace le tableau, parfois d’une pièce à l’autre, et cela se décide avant de dessiner les rangements. Les ouvertures situées sous cette cote doivent recevoir un système d’obturation, ce qui suppose des seuils compatibles. Et dans les zones les plus exposées, une zone de refuge doit être aménagée. Le règlement recommande en outre, sans l’imposer, des matériaux insensibles à l’eau sous la cote de référence : menuiseries, cloisons, revêtements et isolations. Nous détaillons chacune de ces prescriptions, avec ce qui relève de l’obligation et ce qui relève de la recommandation, dans notre article sur la rénovation en zone inondable à Mandelieu.
Le bien balnéaire, un cas de rénovation à part
Entre le port de La Napoule, les golfs et le bord de mer, le parc immobilier de Mandelieu est massivement collectif et massivement daté : 82,3 % des logements sont des appartements, et 53,8 % des résidences principales ont été achevées entre 1971 et 1990. En y ajoutant la tranche 1991-2005, près de trois logements sur quatre datent des années 1970 à 2005.
La commune compte par ailleurs 42,4 % de résidences secondaires et logements occasionnels, une part qui progresse depuis dix ans, et 32,8 % de ses habitants ont 65 ans ou plus. Deux profils de projet en découlent : le bien de villégiature à monter en gamme, et le logement à adapter pour y rester. Ils n’appellent pas les mêmes plans.
Ces biens ont un fort potentiel et de vraies contraintes : surfaces compactes où chaque mètre carré compte, loggias à intégrer ou à rouvrir, cuisines cloisonnées qui coupent la pièce de vie de la vue, salles d’eau d’origine à reprendre réseaux inclus, exposition marine qui pèse sur les quincailleries. Sur cinquante mètres carrés, une erreur de plan se paie tous les jours : c’est le terrain où un agencement dessiné pour le lieu change la valeur d’usage et la valeur de revente.
Nos chantiers les plus proches
Nous avons mené cet exercice à Cannes, rue d’Antibes, sur le projet Victoria : deux appartements mitoyens réunis en un seul logement de 70 m², portes pivots toute hauteur et corniches soulignées d’un éclairage subtil. La logique est la même à Mandelieu, à ceci près que le bien y est le plus souvent secondaire. La commune est à une dizaine de kilomètres du cabinet, soit treize à vingt minutes hors heures de pointe : mêmes entreprises consultées, réunions de chantier hebdomadaires, passages plus fréquents en fin de chantier.
Nos références documentées les plus proches sont cannoises, sur la commune voisine : Romana, rez-de-chaussée de villa de 90 m² repensé aux codes parisiens, verrière et mobilier dessinés sur mesure, et Sainte-Madeleine, villa d’architecte de 220 m² dans le quartier de la Californie, dont l’agencement a été réorganisé autour de la vue. Le détail est dans nos réalisations.
Quelles autorisations faut-il prévoir à Mandelieu ?
Deux servitudes moins connues encadrent les projets mandolociens, et elles surprennent parce qu’elles portent sur toute la commune.
La totalité du territoire est comprise dans le site inscrit « Bande côtière de Nice à Théoule », inscrit par arrêté du 10 octobre 1974. En site inscrit, le code de l’environnement impose d’aviser l’administration quatre mois à l’avance pour des travaux autres que d’entretien courant. Une partie du territoire est en outre comprise dans le site classé du massif de l’Estérel oriental, classé par décret du 3 janvier 1996, et le château de La Napoule et ses jardins sont inscrits au titre des monuments historiques depuis le 6 janvier 1947, ce qui génère une protection au titre des abords.
La commune est par ailleurs couverte par un plan de prévention des risques d’incendie de forêt, dont la révision a été approuvée le 27 juillet 2021 et modifiée le 26 août 2024 : elle occupe les pentes orientales du massif du Tanneron, sa partie sud-ouest s’appuyant sur les contreforts de l’Estérel. En résulte une obligation légale de débroussaillement qui, dans les Alpes-Maritimes et en zone urbaine, porte sur l’intégralité de la parcelle dès lors qu’elle est boisée ou située à moins de deux cents mètres d’un massif forestier.
Rien de tout cela n’empêche une rénovation intérieure. Mais ces régimes déterminent quelles autorisations instruire, dans quel ordre et avec quels délais, dès que le projet touche à une façade, une menuiserie extérieure, une terrasse ou un arbre. C’est une vérification que nous faisons au relevé, avant de figer le projet.
Questions fréquentes
Mon appartement est en zone inondable : puis-je quand même le rénover ?
Oui. Le PPRI ne bloque pas une rénovation, il impose des prescriptions sur l’existant, dans la limite de 10 % de la valeur vénale du bien. Les principales sont la surélévation des équipements électriques sensibles à vingt centimètres au-dessus de la cote de référence, l’obturation des ouvertures situées sous cette cote, et dans certaines zones l’aménagement d’une zone de refuge. Nous relevons la zone et la cote applicables à votre parcelle avant de dessiner.
Faut-il choisir des matériaux particuliers ?
Le règlement le recommande sans l’imposer : sous la cote de référence majorée de vingt centimètres, il préconise des matériaux insensibles à l’eau pour les menuiseries, les cloisons, les revêtements et les isolations. Nous présentons cette recommandation telle qu’elle est, avec son coût et son bénéfice, et vous décidez. En bord de mer, la question de la quincaillerie et des ferrages se pose de la même manière.
Intervenez-vous dans les résidences de la marina et du bord de mer ?
Oui. Ces copropriétés imposent des règles de chantier spécifiques, horaires, accès, dimensions d’ascenseur, points de collecte des gravats, parfois restrictions saisonnières. Nous les relevons à la visite-conseil et les intégrons au dossier de consultation, pour que les entreprises chiffrent la réalité et non l’hypothèse la plus favorable.
Comment traite-t-on une loggia ?
Trois options, à arbitrer selon le règlement de copropriété, l’exposition et le PPRI : la laisser en extérieur et la traiter comme une pièce à vivre saisonnière, la fermer pour l’intégrer au volume chauffé lorsque c’est autorisé, ou l’ouvrir davantage sur la pièce de vie. Le choix se fait au relevé, parce qu’il conditionne les menuiseries et donc le budget.
Faut-il une autorisation pour toucher à la façade ou à une terrasse ?
Très probablement. La totalité de la commune est en site inscrit, ce qui impose d’aviser l’administration quatre mois avant des travaux autres que d’entretien, et une partie du territoire relève d’un site classé ou des abords du château de La Napoule. Nous identifions le régime applicable à votre parcelle au moment du relevé.
